Osiedle Piastowskie - Aleja Kromera / Krzywoustego Wrocław

BartekB · .. Dołączył: 07 Lip 2007 Posty: 27 Skąd: Wrocław

Mieszkanie w momencie odbioru musi być CAŁKOWICIE gotowe - powinny być też dopstępne wszystkie media!!!.

Ściany

Sufit

Podłoga

Grzejniki

Drzwi

Okna

Biały montaż i kuchnia

Instalacja elektryczna

Wentylacja

joanna · . Dołączył: 04 Lip 2006 Posty: 18

I tak wszystko wychodzi w trakcie...
najważniejsze to zmierzyć metrarz, kąty oraz jakości wylewki - do tego może przydać się obecność inspektora

Znajomi mieli problem z oknami - przy montażu powycinali im uszczelki i pojawiły się zabrudzenia na suficie - przy okazji wyszło, że wentylacja ma odwrotny ciąg. Potem jeszcze dowiedzieli się, że grzejniki grzeją bardzo słabo - znośnie przy maksymalnej mocy (zapowietrzenie?)

Wentylacje trzeba sprawdzić zapalniczką (w którą stronę ciąg) trzeba popytać jak ma być zrobiona wentylacja w kuchni jeśli jest przesunięta (kuchenka jest dalej niż pion wentylacji)

Słyszałam też, że ściany lubią robić się popękane w nowym budownictwie - a pod gładzią mogą pękać bąble powietrza - przed malowaniem warto sprawdzić ściany.

Na wiele elementów jest gwarancja - chyba nawet na cały budynek i materiały więc na okna reklamację można złożyc nawet długo po odbiorze

BartekB · .. Dołączył: 07 Lip 2007 Posty: 27 Skąd: Wrocław

Jeszcze warto dorzucić
www softax.pl/prywatne/marcink/mieszkanie/mieszkanie_odbior

Cytat:

O odbiorze mieszkania

[..]
Developer nie buduje sam, tylko wynajmuje rozmaitych podwykonawców - np. jedną firmę do postawienia budynku, inną do otynkowania i pomalowania, jeszcze inną do zamontowania drzwi czy okien itp (może być też tak że wszystkie prace realizuje jedna firma, niekiedy sam developer zatrudnia robotników i realizuje niektóre prace - wszystko zależy od konkretnego przypadku). Odbiór mieszkania też jest częścią bardziej złożonego procesu:

odebranie mieszkania przez wszystkich klientów jest zazwyczaj warunkiem odebrania prac przez developera od podwykonawców;
odebranie mieszkań przez wszystkich mieszkańców jest niezbędnym warunkiem odebrania budynku do eksploatacji przez gminę.
Jak widać na odbiorze zależy zarówno developerowi, jak wykonawcom.
Po odebraniu mieszkania developer jest już w znacznej mierze zwolniony od odpowiedzialności wobec klienta - na większość prac obowiązuje roczna gwarancja lub rękojmia ale staje się to sprawą do uzgadniania między klientem a samymi wykonawcami, niekiedy przy współudziale administracji. Dlatego zazwyczaj mocno zależy mu na otrzymaniu podpisu klienta na akcie odbioru.

Niech pan podpisze
W większości przypadków, które znam, odbiór mieszkania odbywa się następująco:

developer informuje o jego terminie z niewielkim wyprzedzeniem;
w trakcie odbioru mieszkanie jest oglądane dosyć pospiesznie;
wskazywane usterki są zbywane stwierdzeniami nie ma problemu, to się jutro poprawi (lub następują próby wmówienia klientowi, że dana usterka nie jest usterką);
przedstawiciel developera usilnie dąży do podpisania przez klienta odbioru.
W praktyce na niektóre poprawki trzeba później poczekać tygodniami albo i miesiącami (jest to lepszy przypadek, bywa że nie doczekamy się na nie nigdy). Jeśli mamy odpowiednio dużo wytrwałości, pewnie swoje wywalczymy - ale tak developerowi jak wykonawcom spieszy się już znacznie mniej.

Jeszcze jedna uwaga: wygląda na to, że wpisanie do odbioru (który podpiszemy) listy usterek niewiele pomaga (acz na pewno warto to zrobić). Jest to na pewno argument dla developera przeciw wykonawcy ale nam niewiele daje.

Radzę aby:

w żadnym wypadku nie podpisywać protokołu odbioru jeśli występują jakieś grubsze usterki albo mieszkanie nie jest pod jakimś względem gotowe;
w przypadku wystąpienia zestawu drobnych usterek też się nad tym poważnie zastanowić - zwłaszcza jeśli zależy nam na pośpiechu (dobrą odpowiedzią na To się przecież jutro poprawi jest propozycja Dobrze, to ja jutro po południu wpadnę i wtedy podpiszemy).
Mieszkanie przed odbiorem
W momencie odbioru mieszkanie powinno być całkowicie gotowe! Jeśli ma być pomalowane, powinno być pomalowane. Jeśli ma mieć podłogi, powinny one leżeć. Jeśli mamy mieć drzwi antywłamaniowe, powinny być one już zamontowane. Powinny być dostępne media (gaz, prąd, woda). Powinieneś otrzymać wszystkie istotne klucze.

Wyobraź sobie, że po odbiorze mieszkania developer pójdzie sobie i już się nigdy nie spotkacie. Nie jest to do końca prawda ale dobrze w ten sposób sprawę przemyśleć.

Sam miałem problemy związane z bardzo głupią sprawą - wkładką do zamka (w czasie budowy w zamku była pewna wkładka uniwersalna, do której klucz posiadali robotnicy, potem miała być wymieniona na docelową). Przegapiłem tą sprawę, po odbiorze ścigałem pana odpowiedzialnego za jej wymianę (jeden jedyny który mógł to zrobić bez utraty gwarancji) przez kilka tygodni (włącznie z wysłuchiwaniem propozycji zrobienia tego odpłatnie) a sprawę udało się załatwić dopiero po solidnej awanturze. Podpisałem też odbiór przed podłączeniem prądu, potem obserwując efektowne spięcia - ale tu muszę swojego developera pochwalić, poprawili to od razu (gorzej było z odkrytymi później problemami z prądem w niektórych kontaktach, z czym woziłem się długie miesiące).

Litania usterek
W ramach poniższego rozdziału chciałbym zbierać informacje o często spotykanych usterkach - zwłaszcza wykończeniowych. Proszę o przesyłanie uzupełnień. Kolejność jest na razie dosyć chaotyczna, jeśli zbierze się tych informacji więcej, postaram się nadać im jakąś strukturę.

Pierwsza sprawa - ściany. Powinny być proste - tak w pionie, jak w poziomie. Jeden z moich znajomych odebrał mieszkanie, w którym ściany były wyraźnie "grubsze" u dołu niż u góry (zapewne tynkujący był niewysoki i nie posiadał drabiny). Częste są też sytuacje w których ściana (patrząc od góry) przypomina literę U (jest otynkowana grubiej w rogach niż w środku). Problemy nie muszą zresztą dotyczyć tynkowania - w mojej (podobno prostokątnej) ubikacji długość dwóch przeciwległych ścian różni się o kilka centymetrów (panowie nieco krzywo pociągnęli ściankę działową). Tego typu usterki wcale nie są na pierwszy rzut oka widoczne - często aby je zauważyć trzeba użyć poziomicy czy po prostu długiego sznurka.

Podobny problem z podłogami. Przede wszystkim nie powinny zawierać w rogach pomieszczeń "górek" - które znakomicie utrudnią położenie podłogi czy terakoty i późniejsze ustawianie mebli. Zdarzają się też - zwłaszcza przy ścianach - "fale". A nie wystarczy by podłogi były proste, powinny jeszcze być poziome! Glazurnik, kładący podłogę w mojej łazience, pokazał mi przy pomocy poziomicy kilkucentymetrowe różnice między poziomiem podłogi w różnych miejscach - podłoga wypadła panom nieco skośnie (podobno jest to sprawa nieporządnego zrobienia wylewki). O ile w pomieszczeniach, w których kładziemy terakotę jest to mniej bolesne (acz kosztuje istotnie większą ilość kleju do glazury potrzebnego do wyrównania podłogi), o tyle jest istotnie kłopotliwe w pokojach, gdzie chcemy kłaść parkiet, mozaikę, panele czy wykładzinę. Kontynuując opinię mojego glazurnika, problemy z nierówną podłogą są częstsze w mniejszych pomieszczeniach (gdzie trudniej jest ją robotnikom wyrównać).

Z kolei wskazane jest, by podłoga balkonowa miała lekki spadek na zewnątrz - by ewentualny deszcz spływał tam a nie do mieszkania. Jeśli balkon ma betonowy a nie ażurowy brzeg, musi być w nim otwór umożliwiający odpływ wody.

Sprawa łatwa do przeoczenia: drzwi wejściowe powinny łatwo się otwierać i zamykać. Nie tylko w chwili odbioru, ale także gdy zostanie położona przy nich - mająca grubość co najmniej 1cm - podłoga lub terakota. Problem moze dotyczyć zresztą nie tylko pionu ale i poziomu - jeśli drzwi są umieszczone w rogu, trzeba uważać by nie przeszkadzała w ich otwieraniu prostopadła do ich otworu ściana. Drzwi powinny się otwierać przynajmniej pod kątem prostym i to także wtedy, gdy na ścianie znajdzie się listwa (lub cokolik - gdy kładziemy terakotę). Chodzi nie tylko o wygodę (acz przy wnoszeniu mebli możliwość porządnego otwarcia drzwi ma naprawdę duże znaczenie) ale przede wszystkim o trwałość zawiasów. Jeśli przy otwieraniu drzwi występuje opór w ich pobliżu, skrzydło drzwi działa na zawiasy jak dźwignia. Każda próba maksymalnego odchylenia będzie dla zawiasów i skrzydła swoistym testem wytrzymałościowym. Przy którymś z kolei materiał może nie wytrzymać.

Jeśli zamontowano drzwi antywłamaniowe i/lub ognioodporne a także atestowany zamek, powinniśmy otrzymać od wykonawcy odpowiednie świadectwa atestu. Będzie to przydatne nie tylko jako potwierdzenie jakości ale może posłużyć także jako podstawa do zniżki ubezpieczeniowej.

Drobiazg, który może stanowić znaczną uciążliwość - okna i drzwi balkonowe. Powinny się łatwo otwierać i zamykać. Aktualne technologie pozwalają dosyć swobodnie regulować okna ale zrobienie tego samemu przez osobę nie mającą wprawy jest bardzo kłopotliwe. I oczywiście szyby nie powinny być porysowane lub co gorsza pęknięte.

Okien może też dotyczyć poważniejszy problem: większość firm produkujących okna zastrzega możliwość utraty gwarancji, jesli uszczelki i okucia (a również ramy) narażone są na kontakt z klejami, farbami, rozpuszczalnikami i pyłem. Tymczasem, w wielu wypadkach robotnicy malując ściany i otwory okienne, mażą farbą także okucia i ramy okien. Dalej, częstokroć w trakcie "brudnych" prac budowlanych (jak choćby tynkowanie czy generujące wielkie ilości pyłu wygładzanie ścian), okna są otwarte - a po zakończeniu roboty się je zamyka. Klient przychodzi, otwiera okno i...wysypują się z niego tynk, pył i inne śmieci. Uszczelki często nie są w stanie przetrzymać w dobrej kondycji takich warunków. Końcowy efekt? W nowym mieszkaniu dostajemy okna, które już straciły gwarancję!

Sprawa dość poważna - wilgoć na suficie. Wbrew pozorom nie dotyczy tylko mieszkańców ostatniego piętra - zacieki mogą powstawać także niżej, w związku z gromadzeniem się wilgoci na styku płyt betonowych. Jeśli na suficie daje sie zauważyć śliskie/błyszczące/ciemniejące miejsca, mamy problem. Problem może być związany z przeciekaniem dachu - albo jedynie z pozostaniem wody pomiędzy płytami. W każdym wypadku konieczne jest skucie w danym miejscu tynku, wypuszczenie wody, przesuszenie i ponowne otynkowanie i pomalowanie sufitu.

Parapety muszą być porządnie przymocowane do cokołów. W przypadku obustronnego zamocowania w ścianie możemy być o to raczej spokojni ale jeśli mamy połączone z oknem drzwi balkonowe, parapet (tak w mieszkaniu, jak i zewnętrzny) nie ma takiego osadzenia i warto sprawdzić czy jest dobrze przymocowany od spodu.

Instalacja elektryczna najczęściej nie jest w ogóle sprawdzana przez jej twórców. Trzeba podłączyć wszystkie żarówki (warto zaopatrzyć się w odpowiednią ilość zestawów drut+oprawka+żarówka, przydadzą się i tak do czasu zakupu żyrandoli - przynajmniej na czas prac wykończeniowych), spróbować je zapalić (także naraz), sprawdzić wszystkie kontakty przy pomocy próbnika czy dowolnego urządzenia elektrycznego. Dodatkowo należy zweryfikować działanie bezpieczników (czy po ich wyłączeniu faktycznie żaden kontakt nie jest pod napięciem). W moim przypadku wystąpiły aż trzy istotne problemy: spięcie po włączeniu wszystkich świateł naraz, brak prądu w kilku kontaktach oraz fantazyjnie spięte sterowane trzema włącznikami oświetlenie w przedpokoju, działające tylko w bodaj jednej czy dwóch z ośmiu możliwych kombinacji włączników). Co ważne, jeden z niedziałających kontaktów sygnalizował obecność prądu przy teście próbnikiem - problem wyszedł dopiero przy użyciu zwykłej żarówki z wtyczką (występowało jakieś spięcie).

Niezależnie od sprawdzenia czy instalacja elektryczna działa warto upewnić się, czy liczba i rozmieszczenie gniazdek i wyłączników zgadza się z tym, co przewidywała umowa lub projekt, szczególnie gdy wprowadziliśmy do niego jakieś zmiany. Nieraz spotykana istotna uciążliwość: wyłącznik oświetlenia w łazience umieszczony z przeciwnej strony drzwi niż klamka.

Bezpieczniki w szafce bezpiecznikowej powinny być opisane. A w chwili odbioru wykonawca powinien nie tylko zademonstrować działanie instalacji elektrycznej, ale i przekazać nam protokoły pomiaru jej zerowania i izolacji.

Zgoła inna kwestia dotycząca instalacji: czy są one odpowiednio zsynchronizowane z uwzględnieniem lokalizacji odbiorników. Przykłady z życia wzięte: odpływ i zawór pralki z jednej strony łazienki a gniazdko elektryczne do jej zasilania na przeciwległej ścianie; rura gazowa kończąca się w jednym kącie kuchni a wypust trójfazowy w przeciwnym.

Grzejniki: po pierwsze czy są porządnie przymocowane (znam przypadek gdy przy dość lekkim uderzeniu śruby rzekomo utrzymujące grzejnik wypadły, jak się okazało trzymał się on niemal wyłącznie na rurze). A ponadto, jak są położone zawory termoregulacyjne - powinny się znajdować w tej samej płaszczyźnie co sam grzejnik, odstające prostopadle zawory nie są ani wygodne ani bezpieczne (a spotyka się je zwłaszcza w instalacjach łazienkowych).

Mniejszego kalibru problem dotyczy (w przypadku mieszkań sprzedawanych z pomalowanymi ścianami) pękająca farba na ścianach i sufitach. Dolegliwości tego typu są w nowych budynkach dość częste (budynek osiada, dosycha itp) i w ich pojawianiu się nie ma nic niezwykłego. Niemniej jednak usterki tego typu, które wystąpiły przed odbiorem albo w okresie rękojmi, developer powinien poprawić.

Jeżeli developer kładzie w mieszkaniu czy na balkonie płytki (terakotę, gres), warto sprawdzić, czy zostały porządnie przytwierdzone do podłoża. Prosty test: jeśli opukując płytkę usłyszymy głuchy odgłos ("pustkę"), pod spodem brakuje kleju. Taka płytka nie będzie się pewnie trzymała (zwłaszcza w miejscach podatnych na zalanie lub mróz) a ponadto, jako że nie jest wystarczająco podparta, może się odkształcić a następnie pęknąć.

Czy nie występują głuche miejsca warto sprawdzić także jeśli w odbieramy położony parkiet lub mozaikę (acz tu niestety ewentualne problemy zwykle wychodzą dopiero po pewnym czasie). Źle przyklejona podłoga może się 'podnieść'. Taki problem możemy mieć zresztą także przy początkowo dobrze przytwierdzonej podłodze, jeśli przy ścianach nie zostawiono odrobiny miejsca (ile - zależy od rozmiaru pomieszczenia i podłogi) na przyszłe rozszerzenie się parkietu/mozaiki.

Jeśli dla drzwi wewnętrznych (o ile je odbieramy) zastosowano drewniane ościeżnice, nie da się uniknąć szpar między nimi a murem (oba materiały inaczej pracują i odkształcają się przy zmianach temperatury). Zagipsowanie czy zamalowanie styków nie da trwałej poprawy, którą najlepiej osiągnąć maskując je tzw. opaskami. Są to cienkie, płaskie listwy mocowane na klej lub gwoździki. Jeśli zakres naszej umowy obejmował drzwi wewnętrzne, domagajmy się ich wykończenia opaskami. Samych zaś drzwi wewnętrznych dotyczą problemy podobne jak zewnętrznych - powinny się swobodnie otwierać, nie trąc o podłogę i nie uderzając o ściany.

Kolejna kwestia to wentylacja. Jeśli nie funkcjonuje poprawnie, znacznie rośnie zagrożenie pojawienia się grzyba w łazience czy kuchni, będzie też w tych pomieszczeniach po prostu duszniej i wilgotniej. Do prostego sprawdzenia, czy kratka wentylacyjna funkcjonuje, wystarczy przystawić do niej zapaloną zapałkę lub zapalniczkę. Dobrze byłoby się też upewnić czy nie dzielimy jednego szybu wentylacyjnego z sąsiadami (perspektywa dzielenia się zapachami), niestety nie znam na to łatwego sposobu.

Rzecz innej skali to jakość studzienek odwadniających i podobnych urządzeń. Tu zdjęcia z osiedla Jerozolimskie powinny powiedzieć więcej niż jakikolwiek opis. Jak to sprawdzić? Nie jest łatwo ale jeśli akurat trafi się ulewa warto zobaczyć jak wygląda bezpośrednio po niej osiedle o którym rozmyślamy...

PawelMagda · .. Dołączył: 14 Cze 2007 Posty: 29

Szukam lista dopuszczalnych odchyłek wg. Polskich Norm
chce mieć merytoryczne argumenty do dyskusji i odzyskania pieniędzy za samodzielne usunięcie usterek (krzywe podłogi, ściany, drobne uszkodzenia, źle założone drzwi itd)

jak mierzyć wielkość pomieszczenia?
jakie są akceptowalne nierówności ścian, podłóg i sufitów?
(podobno dla ścian to 5mm na długości 2m, ale nie więcej niż 3), płyt gipsowych (bardziej restrykcyjne wartości: 2mm/2m, nie więcej niż 2)
jakei są akceptowalne nierówności przy pionie ścian, posadzek i parkietów
jakie uszkodzenia okien / szyb zespolonych można reklamować?

kasialek · ** Dołączył: 02 Paź 2007 Posty: 66

To z jakiejś gazetki:
"W umowie z deweloperem trzeba dokładnie sprecyzować, jak będzie liczona powierzchnia lokalu.
Najlepiej jest odwołać się do konkretnej normy, np. PN-70/B-02365 z 30 czerwca 1970 r. i PN-ISO 9836-1997 z 28
października 1997 r. (Ŝadna z nich nie jest jednak wskazana przez prawo do obowiązkowego stosowania; decyzja,
którą wybrać, naleŜy do umawiających się stron).
Obie normy bardzo się róŜnią, np. w PN-70/B-02365 lokal mierzy się w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin
wykonywanych na miejscu, a w PN-ISO 9836-1997 w stanie całkowicie wykończonym."

Pozdrawiam!

Michal · .. Dołączył: 12 Lis 2007 Posty: 20